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开始：熊园（金麒麟分析师）-国盛证券首席经济学家
事件：11月13日下昼，财政部、税务总局、住房城乡拓荒部发布《对于促进房地产市集稳妥健康发展关系税收计谋的公告》。
中枢不雅点：本次房地产关系税收计谋养息是本轮一揽子稳增长计谋的紧迫组成部分，是稳地产的税收计谋安排、本次养息主要联接在契税和升值税方面，地皮升值税预征率下限也有调降，有助于裁减住户购房资本、缓解房企现款流压力，对于倡导房地产市集具有紧迫意思意思。往后看，不绝教导：现时计谋的底层逻辑已滚动，尤其是中央加杠杆的念念象空间显明掀开，更多新的增量计谋应正在储备、并有望不绝出台，短期紧盯12月的政事局会议和中央经济使命会议。
1、布景看，本次房地产关系税收计谋养息是本轮一揽子稳增长计谋的紧迫组成部分，是稳地产的税收计谋安排。
2、现时看，个东谈主在房地产走动经过中，买方主要触及契税、印花税，卖方主要触及升值税及附加、个东谈主所得税、地皮升值税、印花税等，关系税率主要与房屋套数、购房工夫、住宅性质等挂钩。（后附详确表格）
3、本轮税收计谋养息主要联接在契税和升值税方面，契税养息了税率辩别标准（一线城市二套宅券税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的升值税作念了养息。此外，还将各地区地皮升值税预征率下限调和调降0.5个百分点。
4、影响看，契税辩别标准的养息、一线城市非普宅升值税的养息有助于裁减住户购房资本，地皮升值税预征率的下调则有助于缓解房企现款流压力，对于倡导房地产市集具有紧迫意思意思。
5、往后看，不绝教导：现时计谋的底层逻辑已滚动，尤其是中央加杠杆的念念象空间显明掀开，更多新的增量计谋应正在储备、并有望不绝出台。
正文如下：
1、布景看，本次房地产关系税收计谋养息是本轮一揽子稳增长计谋的紧迫组成部分，是稳地产的税收计谋安排。10.12财政部发布会上，蓝佛安部长即暗示“疏导欺骗场合政府专项债券、专项资金、税收计谋等器具，支援鼓舞房地产市集止跌回稳”、“正在握紧有计划明确与取消等闲住宅和非等闲住宅标准连续接的升值税、地皮升值税计谋”。11.8东谈主大常委会发布会上，进一步指出“支援房地产市集健康发展的关系税收计谋，已按算作报批，近期行将推出”。因此，腹地房地产关系税收计谋养息基本合适预期，是一揽子稳增长计谋的紧迫组成部分。
2、现时个东谈主在房地产走动经过中，买方主要触及契税、印花税，卖方主要触及升值税及附加、个东谈主所得税、地皮升值税、印花税等，关系税率主要与房屋套数、购房工夫、住宅性质等挂钩。（后附详确表格）
>个东谈主买方：主要触及契税、印花税。其中，契税按照建筑面积、家庭住房套数笃定，90平米及以内的住房，首套和二套契税均按1%交纳；90平米以上的住房，首套契税按1.5%、二套按2%交纳；三套及以上的住房，不管房屋面积，契税均按3%交纳。个东谈主销售或购买住房暂免征收印花税。
>个东谈主卖方：主要触及升值税、个东谈主所得税、地皮升值税、印花税。根据购房工夫，有三种情况：1）转让2年以内的住房，升值税按照5%交纳；个东谈主所得税根据是否有原值笔据分别交纳；免征地皮升值税和印花税；2）转让2年及以上5年以内的住房，个东谈主所得税根据是否有原值笔据分别交纳；免征升值税、地皮升值税和印花税；3）转让5年及以上的住房，如果是“家庭独一世涯用房”、免征个东谈主所得税，不然根据是否有原值笔据分别交纳；免征升值税、地皮升值税和印花税。
>普宅和非普宅各别：普宅和非普宅的税收各别当今主要联接四个一线城市，主要反馈在升值税和地皮升值税方面。除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，在其他城市，对个东谈主销售购买2年以上的住宅，不区分等闲住宅和非等闲住宅，一律免征升值税。在上述四个一线城市，对个东谈主销售购买2年以上的等闲住宅免征升值税，非等闲住宅要征收升值税。在地皮升值税方面，对建造销售升值率低于20%的等闲标准住宅，免征地皮升值税，而非等闲住宅不享受这项税收优惠。
3、本轮税收计谋养息主要联接在契税和升值税方面，契税养息了税率辩别标准（一线城市二套宅券税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的升值税作念了养息。此外，还将各地区地皮升值税预征率下限调和调降0.5个百分点。
>契税方面：并未告成调降税率，而是将首套1%和1.5%、二套1%和2%的辩别标准从90平米教训至140平米。因此，本次养息主若是裁减了购房者在购买90平米-140平米住宅时的资本，对90平米以内以及140平米以上的住宅莫得影响。同期，明确了北京、上海、广州、深圳4个城市不错与其他地区调和适用家庭第二套住宅券税优惠计谋，在新政之后，不朝上140平米的住宅契税也将降至1%，140平米以上住宅的契税将降至2%。
>升值税方面：主若是取消了2年以上非等闲住宅升值税，2年以内的普宅和非普宅仍要交纳升值税。需要贯注的是，当今北上广深四个一线城市对普宅和非普宅认定有所收缩，如北京暗示“应时取消等闲住宅和非等闲住宅标准”等，但仍未明确取消。因此，短期一线城市非普宅可能仍不享受这一税收优惠，后续一线城市可能进一步取消普宅和非普宅认定。
>地皮升值税预征率：将地皮升值税预征率下限裁减0.5个百分点。养息后，除保险性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。地皮升值税预纳税指的是在还莫得正确计较出房地产神气升值率的情况下，为确保税款稳妥，均匀的流入国库，而继承的事先征收地皮升值税的办法，调降预征率有助于缓解企业现款流压力。
4、影响看，契税辩别标准的养息、一线城市非普宅升值税的养息有助于裁减住户购房资本，地皮升值税预征率的下调则有助于缓解房企现款流压力，对于倡导房地产市集具有紧迫意思意思。本年1-10月，30大中城商品房成交套均面积为109.7平米（一线城市108.9平米、二线城市123.7平米、三线城市88.3平米），本次契税税率辩别标准提高至140平后，有望鼓舞住户购房资本下落。同期，地皮升值税预征率的下调后，短期房企预缴税款将下落，能缓解房企短期现款流压力。
5、往后看，不绝教导：现时计谋的底层逻辑已滚动，尤其是中央加杠杆的念念象空间显明掀开。9.24一揽子金融计谋、9.26政事局会议、10.12财政部发布会、11.8东谈主大常委会发布会后，一系列计谋加速落地，既有着眼当下的计谋、也有容身永久的轨制安排，指向现时计谋的底层逻辑如故滚动，尤其是中央加杠杆的空间显明掀开。往后看，更多新的增量计谋应正在储备、并有望不绝出台，可能的包括：年底再降准、来岁一季度可能进一步降息，新一轮滥用补贴，提高生养补贴等东谈主口关系的举措，中央更猛进程的参与地产收储，确立更多区域发展野心，贪图更多大型基建神气，提前下达2025年部分专项债额度等等。
风险教导：计谋力度超预期，场合债务风险演化超预期，经济下行超预期等。
说合东谈主：熊园，国盛证券首席经济学家；穆仁文（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；刘新宇（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；杨涛（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；刘安林（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；朱慧（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；薛舒宁，国盛宏不雅有计划助理。关系著作：
[1]《财政总包“10万亿+”，何如看、何如办？》2024-11-09
[2]《全面复盘史上4轮化债》2024-11-06
[3]《有气魄、有劲度、要乐不雅—财政部发布会5点交融》2024-10-12
[4]《底层逻辑大滚动—9.26政事局会议的5点交融》2024-09-27
[5]《转向的驱动—9.24一揽子计谋的4点交融》2024-09-24
[6]《财政收入年内初次正增的背后》2024-10-21
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